如何看待济南万达文旅城，靠谱吗？周边的房价蹭蹭的上涨合理吗

如何看待济南万达文旅城，靠谱吗？周边的房价蹭蹭的上涨合理吗

合理，太合理了，周边房价的上涨可以说是ZF促成并喜闻乐见的

这个老问题居然有12万的浏览量，看来济南的小伙伴对于文旅城这盘特别垂青

想全面的分析这个盘篇幅会很长，看看阅读量和点赞数，再说吧

万达文旅城脱胎于万达，现已经全面转手给融创地产；万达集团在2012-2013年进行全国范围的文旅布局，在2013年的万达年会上，王健林曾明确提出“2020年万达非房地产收入要超过一半，届时万达非房地产收入要超过一半，届时万达将不再是房地产为主的企业，而是文化旅游为主”

对比地产界的领头羊万科集团的浅尝辄止，万达集团在房地产行业的其他领域的触角伸的更远，切入的更深；在此对比一下万科集团的业务布局，长租公寓——泊寓，城市综合体业务——万科收购印力集团后成立万科印力，养老业务——万科全中国布局；在济南万科泊寓有5家分店，洪楼印象城就出自万科印力集团的手笔

那么，问题来了，万达集团在干的好好的前提下，为什么突然全面转向文旅业务，洋楼分析有以下几点原因

首先，文旅是国家大力扶持的消费产业，在2018年，国家将文化部与旅游部合并，成立了文化和旅游部，这种扶持的力度不可能不大

其次，老王在万达广场的开发过程中尝到了住宅+商业销售的甜头，如果没有经四路万达的开发，就不会有万达帝景苑的出色销售，同理，万达广场当年以开工快，成型快，备受各级ZF青睐，在相关领导短短3-4年的任期之上，就可以呈现政绩，继而获得提拔的资本，何乐而不为？所以当年老王复制在全国布局的万达广场的手法拿到了文旅项目，要知道，当年济南万达文旅城签约的时候，名头很大，世界、首创、主题、这一类LD最喜欢的名词皆包含其中

这种复制可以称之为资源互换，万达拿出真金白银以及文旅产业的相关供应链，获得了大片可供长时间开发的廉价土地，以及相关审批手续的绿色通行证（在地产行业这个重资产快周转的行业里，快速审批的力量不亚于获得低息贷款）；ZF提供了大片的土地，获得了全新的旅游景点，相关LD获得政绩，最关键的是，ZF获得了周边土地的重新估值；估值这个词汇多半应用于资本行业，但是洋楼感觉用在土地行业更加确切

一块普普通通的土地，ZF定价的流程与售楼处营销中心并无不同，例如“北侧我们将规划市政公园，西侧我们将打造地铁站”同理配套越多，估值越高，土地的挂牌售价就会越高，最终高价土地换算成高房价，最终由买房者承担；据我前几日去文旅城探盘得到的消息，因为文旅城的21年开业，已经吸引了富力等国内知名开发商考察买地，同理周边的土地的价格与文旅城落地之前可以说是天壤之别

最为直观的概念，在文旅城刚刚宣布签约的2016年，斜对面的保利花园二手房的售价硬生生的上涨3000元/平，即使在现在这个房产下行的时间段，在二手房网站上，很多临近的社区依然再打“临近文旅城”的字样，售价在1.5左右，着实不低

当然还有更多的原因，比如地块容易拆迁，未来轻轨等配套设施会优先考虑文旅城等等，但这些相对以上两点无足轻重，暂且忽略吧

所以，我说周边房价的蹭蹭上涨，是ZF促成并喜闻乐见的

顺便多说一点

文旅城的定位与万达广场不同（没法子万达开发的，只能提万达）

万达广场多数选取城市资源丰富的市区进行打造，面对的人群都是城市人群，比如经四路商圈、高新商圈，万达广场，往往等待周边住宅拔地而起，居住氛围达到一定程度的时候，才会入驻，当年有一句非常出众的广告语：“万达广场就是城市中心”，因为非城市中心万达极少入驻；我们在新闻上经常看到东北某万达广场人员冷清，那多半是因为给了极其优厚的政策，万达才会入驻，去过泰安的朋友或许会知道，泰安万达和济南万达，经营上相差不止一筹

文旅城多数，根据无锡广州昆明青岛的选址来看，多数选取城市新区，面对的人群都是城郊人群以及城市外的游玩人群，比如青岛的东方影都，地处黄岛区（城市新区），接待的都是胶东地区的游客，可以说，文旅城就是城市新区！

所以，从这点上我们来看济南文旅城的定位，六大板块定位的非常清晰

住宅：城市溢出人群，外地刚需客户，本地投资客户

酒店：高端旅游客，可以是济南城郊游客户，也可以是外地游客

室外游乐场：同上

室内游乐场：同上，在此需要多说一点，从无锡广州的室内游乐场来看，室内游乐场多半会打造当地没有的有了体验，例如广州的室内游乐场打造的是华南地区最大的滑雪场

体育：筹备大型赛事

融创茂及酒吧街：主要辐射雪山唐冶，虽然我认为酒吧街很可能作为点缀会亏损，但是济南想摆脱“土”还是需要这么一个地方

如果说万达广场会对城市起到锦上添花的作用，那么文旅城会起到雪中送炭的效果，把不行的地方搞成行的，然后卖地促进城市发展，在过去的20年里，ZF一直是这么做的，这是套路，我们要学会理解

2.文旅城利与弊

首先，利与弊是相对的，我们很难再繁华的街区享受绝对的宁静，同样我们也很难在刚开发的新区找到志趣相投的伙伴，下面的利弊纯在居住的角度的考量。

利：

这种整盘开发的规模开发对购房者带来的实惠显而易见，首先ZF会推动，其次KFS会跟进，历城二中教育集团的快速签约，如果没有相关部门的牵线，可能不会这么快；项目内部的道路如果是在一个开发商众多的区域很可能成为无头工程；所以未来的交通、出行、以及山体公园的打造与维护，相关部门会比购房者更加上心，在文旅城接待更大的上级LD，事关相关人员的前程，他们怎么可能不上心？

同类我们可以类比北部大盘，中海华山龙城，当年很多人不相信华山湖会开挖注水，但是现在看看，风景秀丽俨然已经是风情区了

所以，莲花山公园会打造，室内游乐场会更比你想的更加出彩，甚至现在所披露的公交站点会比你知道的还要多得多，一句话，文旅城所能享受到的政策倾斜与配套注入，绝对会超出你的想象，这也是文旅城多年一直扛着1.7万/平的底气

我做了张图，发现融创承诺的都神速完成了

弊：

弊分为四个方面，

1.游乐场经营的不确定性2.高定价所带来的的投资回报率偏低3.高密度住宅所带来的的舒适功能的降低4.以及未来可能出现的交通问题

1.游乐场经营的不确定性

从披露的年报看，融创游乐场的经营处于无利或者说微利的运行中，从一些渠道上看，融创文旅板块更换过不少高管，侧面也反映了游乐场的经营管理难度颇高，如果你去过文旅城的售楼处，置业顾问会告诉你，游乐场的门票不是通票制而是分票制，为什么上海迪士尼是通票不是分票，为什么济南方特是通票不是分票，我搜索了很多资料才得出结论，分票制相比通票制是最容易回收成本的制度，因为在全国开发的文旅城中，出现了大面积的看得多玩的少的现象，所以游乐场从通票制换成了分票制

在我没有搜索相关资料的时候，我的头脑中也是，啊，游乐场，来的人一定很多，房子好租，房子好卖，继而推动片区房价的增长

但，很可惜，从已经开业文旅城来看，他就是一个普普通通的游乐场，除了在公众号渠道投放的软文之外，人烟稀少才是常态，下面是我从蚂蜂网站上搜索的游记，有工作日的也有休息日的，大家自行感受（图片侵删）

2019年7月11日的游记（周四）无锡文旅城

2019年6月28日的游记（周日）广州文旅城 6.15日开业，28日还是特价

更多的图，大家自行搜索就可以了，也可能是无锡、广州好玩的地方太多了所以导致文旅城人比较少，对不起，我只能这么解释

2.高定价所带来的的投资回报率偏低

没有刚需不想着投资，没有任何一个有房的人希望房价下跌，很多小伙伴来问我，D3地块好不好（有人问再说），文旅城值不值得投资，但是经过我的统计和分析，如果你指望买文旅城，后期经历过一个好的涨幅继而获利，你还是歇歇睡吧

2018年5月文旅城开盘的价格为16000，唐冶鲁能泰山7号13500元/平，

2年过去了

文旅城最新的D3地块毛坯13500，精装17000，鲁能泰山7号 14500元/平精装，简单的算术，文旅城和泰山7号，两个盘均上涨1000元/平，如果把D3地块算上，文旅城不涨反跌

1.6也好1.7也罢，你购买的文旅城是把所有的配套预期加上所得出的价格，游乐场或者融创茂开业，同一地块和同一房源，不会有太大的波动，可以参照轻轨一三号线的所有沿线楼盘，大量的利好在签约之前已经释放完毕了

按照过去的经验，济南房价上涨只有一种途径，那就是16-17年的水涨船高

3.高密度住宅所带来的的舒适功能的降低

3.4-3.5的容积率，比普通高层的容积率还要高几个百分点，居住人群的增多带来的是人均可供娱乐面积的减少，许多地块的低矮楼层都是采光不佳的居住公寓，此处不多说，直接上图

4.以及未来可能出现的交通问题

这些拔地而起的宏伟建筑是为了谁打造的？应该不是单纯为了社区，很有可能长清大学城出现的每逢周六周日，公交挤不上，轻轨不好做的形势会在文旅城上演，唯一的好消息是开车出行走旅游路会比较便利，毕竟文旅城是一个需要修建停车楼的盘……