长沙高铁西站综合交通枢纽工程开工，能为长沙交通带来哪些改变？

长沙高铁西站综合交通枢纽工程开工，能为长沙交通带来哪些改变？

星沙楼市，土拍进程很慢，怎么办？

近日，星沙发布2023年土地出让计划，其中，全年住宅地供应量曝光，共计247.33万方，全部为商品房用地。其中，中小套型商品房用地共173.5万方，占比达70%。数据来源，长沙县2023年度住宅用地供应计划表格如下：

根据供应计划，结合当下现状，下文详解三个方面：

丨星沙前5个月出让3宗土地，占比约9.3%

丨住宅用地供应，分布在星沙街道、黄兴、黄花等，松雅湖新城是重点

01、星沙供地，5个月进度不足1/10

去年，我曾统计星沙前三季度供地信息，9个月供应不到计划表的8%，令人惊叹。第四季度加速供应，全能12个月供地超34万方，完成量为年度计划（143万方）的约1/4！

进入2023年，星沙供地或又将步2022年后尘。根据统计，截至6月，星沙总共出让了3宗地块（不含会展板块由市区直管的部分），分别为：

——3月7日，星沙001号地成交，为湘龙板块王炸地，最终历经52轮激烈竞争，乐万邦拿下。

——5月5日，星沙049号地底价成交，为去年地块恢复挂牌，同样位于湘龙街道，庆盛地产（日盛系）拿下。

——5月11日，星沙007号地底价成交，又是一宗湘龙地块，湖南春仁鸿致房地产拿下。

两重天！湘龙再拍地，底价成交！就在52轮竞价地隔壁！

根据统计，上述3宗地块共占地面积约23万方，对比2023年计划出让的247万方商品住宅用地，占比仅约9.3%。

住宅用地分布，也比较分散。根据计划，主要分布在星沙主城区的几个街镇。如图：

列出其中重点，包含了榔梨街道、长龙街道、湘龙街道、黄兴镇、黄花镇。换为板块名称，也就是这几个重点板块：

松雅湖生态新城（单指水渡河首开区）

广生板块（隶属松雅湖新城）

湘龙板块（部分属松雅湖新城）

临空板块（含经开区）

会展板块（除市区代管的核心区以外区域）

榔梨板块（即花园新城）

发现没，共计6个板块，与长沙县今年3月发布的地块推介手册不谋而合：

要注意的是，上述共计33宗地，共计4056.69亩（折合约270万方）。不过，剔除其中纯商业用地（约134亩），在剔除商住地块中的商业部分，最终出让的住宅地块，基本与本次发布的2023年长沙县住宅供地计划的247万方相吻合！

6大板块，走在最前列的，是ta！

02、前5个月，湘龙唱主角

后大半年，谁来接棒？能否如期达成目标？

发现没？星沙6大板块供地，与计划的年度供地体量差不多，但前5个月才完成不到10%的目标！

重点是，这不到10%的完成度，全靠一个板块（湘龙板块）支撑。湘龙板块，总计5宗地块推出，现在出让了3宗，只剩最后2宗地！

剩余的两宗地，预计下半年会陆续推出。其中，地块二，与001号地块一路之隔，条件基本相差不大，但地块西侧目前规划为捞刀河滩涂绿地，视野更开阔。

地块五，位于星沙联络线北侧，从规划上讲，已属于松雅湖生态新城，地块与001号地一样，受星联线的影响。地块东侧规划高中、西侧为绿地（可能改规）、北侧为公园绿地。不过，地块二，该地块容积率更低（约1.8），限高36米，即将是12层高的洋房盘，更低密、更宜居！

湘龙板块，仅剩2宗地块，接下来不再唱主角。那么，下一个主角，会是谁？答案有两个：

松雅湖新城（水渡河片区）、广生板块

广生板块，发展了几年，已成熟大半，尤其是地铁已通、医院建成、商业在建，条件成熟，拍地更受欢迎。本次招商，共计推出8宗地！

水渡河片，去年刚进入开发期，目前主要为基础设施建设，抛开前面出让的地块，如果今年拍地，算是首开纪录！

接下来，详解这两个板块所推地块！

03、广生、水渡河，下半年要猛拍地？

▶广生板块，因为西片已开发完毕，推介地块集中在地铁站东侧，以住宅为主，是未来宜居板块。唯一不足是距离地铁越来越远。不过，3号线规划有东延线，预计会在东十二路以西再设一个站点，对后期所推地块有利。

具体地块如下：

广生东片，2021年曾拍过几块地，最终是本地平台公司托底，拿地之后再无动静。去年广生东片也曾推出多宗地块招商，最终都未有收获。

今年，广生东片8地齐出，能否如期拍出？目前看，不乐观！

▶水渡河片区，本次推介地块多达9宗，但最终列入今年出让计划的，仅有其中5宗。

这5宗地块，分别集中在5号线北延末端站和安沙大道两厢。其中，5号线末端站是重点。具体地块如下：

这5宗地块，重点为地块三，是本次招商中片区唯一的商住混合用地，面积达413亩，也是体量最大的一宗！该地块，正是此前多次提及的星城壹号项目地块。部分效果图：

正如效果图中所示，该地块限高150米，将是本片区的地标级项目！

关于黄花和黄兴板块，下期在几句聊。最后，关于星沙楼市，有些个人想法，简单说说，仅作参考：

星沙（长沙县）土地市场，去年如不是靠最后时刻的爆发，将会冷到极致。今年尽管有52轮竞价的火爆首拍开头，但前5个月仅出让3宗地块，仍旧冷清。

相比之下，市区今年两次土拍，共计出让12宗地，尽管过半都是底价成交，但仍旧创造了5宗地块熔断的纪录！

对比之下，星沙才是真的冷，而究其原因，除了大环境之外，星沙（长沙县）存在“行政区划、教育、限购”3重束缚，与内六区存在不公平竞争。

目前来说，上述3点，改区短时间无望；教育并轨，除了会展新城可能突破之外，全县改学制是不可能的。那么，最好的恢复楼市信心的办法，就是先放松or取消限购，让房子销售更好一些，才会土地更好卖一些。

对此，你的建议呢？

来源：2023年长沙县住宅供地计划、李白楼语堂、网易新闻房产综合整理。因时间、市场等信息会发生变化，以上内容仅供参考，不做交易和服务的根据。文章部分图片与文字来源网络，若有问题请与我们反映。