上海国际社区的兴衰（古北篇）

上海国际社区的兴衰（古北篇）

上海古北国际社区经历了从兴起到逐渐没落，再到当前在中产客群中重新找到定位的过程。具体如下：

国际氛围浓厚：小区设计参考国外，商店大量销售进口产品，60%以上居民是外籍，随处可见各色酒吧。

房价高昂且领先：只能用美金购买，老卢湾售价5000元左右时，古北报价1200美金/平米，且户型大。其人车分流、围合式景观布局、大理石贴满大堂、电梯入库、国际一线厨卫等配置刷新了国人三观，当时上海大量小区连独立卫生间、厨房都没有，能见到电梯的也很少。

成为市民朝圣之地：古北商品品质更好、档次更高，如古北家乐福的水果品质优于其他家乐福，当时想吃车厘子只有古北能买到，不少市民想挥霍时会来古北购物。

产品优势不再：2003年古北二期建设时，上海已全面进入商品房时代，仁恒在陆家嘴打响第一炮，徐家汇、中山公园、长寿路等品质小区全面上市。2008年后上海市区进入豪宅时代，人车分流、大理石外立面、顶级会所、落地窗、大横厅等新式豪宅元素注入，古北的产品优势不再明显，开始落入第二梯队。

新兴豪宅冲击：黄浦、陆家嘴滨江的豪宅以及近郊别墅兴起，吸引了原本可能选择古北的顶级客群，古北很少再听到某某明星、某某富豪入住的消息。

外企地位变化：90年代明星企业多为外企，外籍中高管是高收入群体，他们选择的古北国际社区地位较高。但2008年后国内互联网企业、金融企业崛起，大家不再仰视外企，日韩台企业开始走下坡路，不少日韩国际友人主动回老家。

国内富豪崛起：改革开放后各地暴富的富豪纷纷来上海置业，购买力远超当年的日韩台人群，他们更倾向于选择黄浦滨江、徐汇滨江、陆家嘴滨江等新兴豪宅，而非古北的二手房。

外企白领收入相对下滑：90年代外企白领是高收入群体，不少人能获得万元月薪，世纪初成为常态。但后来IT从业者动辄几十万年薪，金融精英年入百万也不少见，外企白领的收入相对下滑，渐渐住不起古北，不少外企白领被动离开，国际氛围进一步下滑。

房地产市场角度：上海已经五六年没有革命性产品上市，能称得上豪宅的依旧是2009 - 2015年间的那批小区，市场结构趋于稳固，豪宅限量供应或停止供应，顶级客群不会再批量来批量走，居民结构趋于稳固，客户不再被分流，古北大概率不会进一步下探。在二梯队产品中，古北品质依旧稀缺，面向中产的房源与豪宅定价逻辑不同，中产需要完整且有品质的配套、适合自身性格的居住氛围和与自己生活习惯相似的社区主体，古北恰恰迎合了这部分客群，且很难找到更优质的替代品，尘埃落定后，古北的价值会渐渐被这个群体发现，社区进入新一轮的固化。

城市发展角度：国内产业革命渐渐进入尾声，新的一波“造富运动”很难出现，古北这样的二梯队头部区域与一梯队豪宅无缝衔接，豪宅溢出的购买力容易流向古北。不过没有了大批量new money进入市场，一梯队产品争夺不那么激烈，自然不会有大把购买力溢出，古北也失去了大涨的可能。当然，如果“浦东引领区”等新的发展举措得以实现，或许一切区域都需要重估。